▲ 星河系超大黑洞：东谈主马座A
在整个这个词深圳房地产商场
巨匠们未尝识别
以致无东谈主说起的坑
才是真确的千万级大坑
金茂府 北房率 35% 遭非议
北向房蜂涌，仍然无东谈主辨识？
2020年12月，凤凰树《深圳金茂府是若何碰到滑铁卢的？》，揭示中国金茂首入深圳款式龙华金茂府，水土抗争地想象出向心围合的高等住区，出现深圳前所未有的千万级北向房豪宅，碰到深圳商场废弃。
业内所指的户型天然朝向，以主卧室的朝向为准：主卧向南（正南、东南、西南），为“南向房”；主卧朝北（正北、东北、西北），为“北向房”。
▲ 图1 南曙光光房，国东谈主对理思东谈主居的向往
为判断北向房在整个这个词款式中的所占比例，本文提议“南房率”“北房率”的成见。
为便于简化狡计，在款式总平面图的门径层户数中，南向房数占比为“南房率”，北向房数占比为“北房率”。狡计公式如下：
南房率= 南向户数/门径层总户数（%）
北房率= 北向户数/门径层总户数（%）
如不出现正东向房、正西向房时，南房率 + 北房率 = 100（%）
注：南房率和北房率，不是款式南向房和北向房的面积比，也不是整个户数的户数比。
案例（1）龙华区上塘的龙华金茂府，南房率 65%，北房率 35%。
▲ 图2 龙华金茂府南房率 65%，北房率 35%
而今的深圳楼市，经常会冒出北房率 40%、50%，以致 70%的住宅款式，商场却熟视无睹。笔者不得不再次向业界和商场敲响警钟。
本文主要针对深圳新址商场的买房暗坑，不针对具体款式；文中对未开盘款式匿去案名。
城中村执手楼
旧农房 三大特征
城中村农民房，是深圳独有的传统住宅建筑。城中村房钱便宜，是多半深漂族来到深圳落脚的第一站，亦然深圳底层住户藏身立命的居住时势。
执手楼，霸谈滋长的旧农房
深圳城中村，是昔日深圳的农民，转为城市住户后，原墟落演变成的住户区。由于外来侨民居住需求的爆发，村民在我方的屋基地上尽量往高盖楼，并分隔成独门独户的单元出租渔利。
屋基地原狡计建 3层 240㎡的低层住宅，楼间距有限；改建成多层或小高层住宅后，楼间距严重不及，形成深圳城中村惯见的执手楼。
▲ 图3 深圳城中村的执手楼
深圳 旧农房 特征
深圳城中村的农民房建筑，不错称其为“旧农房”，具有如下三个特征：
（1）矩形楼型。屋基地为正方形或长方形，旧农房建筑满铺成矩形楼型。
（2）无论朝向。旧农房的每层住房无论朝向，每户的厨卫独处。
（3）漆黑公区。因建筑临空面都打法了出租房，旧农房公区的电梯厅、楼梯，有的北向采光弱，有的则成黑梯厅或黑楼梯。
▲ 图4 深圳一景：城中村农民房
贵阳“花果园”
中国第一代新农房
中国第一神盘
贵阳市花果园是寰宇最大的棚户区立异款式，堪称亚洲第一大盘。款式总占大地积 4.6平淡公里，总拆迁户数 2万余户，拆迁面积 400余万㎡。
花果园款式总投资超 900亿元，总建筑面积 2200万㎡（狡计 1830万㎡），容积率 6.8，其中：住宅 1230万㎡，办公楼 200万㎡，营业 200万㎡，公寓及公建 200万㎡。
花果园共有 220余栋楼宇。地标建筑为贵州省第一高楼334米花果园双子塔，贵阳最大购物中心 12.6万㎡花果园购物中心等 2个购物中心，以及 3所中学，5所小学，6个主题公园。
▲ 图5 花果园白宫和花果园双子塔
贵阳花果园也曾赓续5年夺得寰宇单盘销冠，被业界称为“中国第一神盘”。2020年统计，花果园入住东谈主口达 14.67万户，整个 45万余东谈主，常住东谈主口约占贵阳市的 1/8；入驻企业、商户超 2万余家，日均东谈主流量 100万东谈主次。
▲ 图6 贵阳花果园密集的新式农民房
超高容积率，高密度超高层
花果园的高容积率，遒劲的建筑体量，37-44层超高层住宅建筑林立，3梯9户领有 18万套住宅，楼间距止境狭隘。花果园的建筑密度寰宇有数，以致全球有数，活脱脱的一座当代城中村，被业界戏称为“中国第一代新式农民房”，简称“新农房”。
这些超高层住宅陆续委用之后，出现了居住上的各类未便、高放工谈路拥挤严重等风光。
▲ 图7 建筑密集和交通拥挤，是花果园的两大恶梦
深圳“三高”款式中
阐述中国第二代新农房
岭南深圳，东谈主居闪耀正南向
好多朔方东谈主以为，深圳地处华南，长夏无冬，住宅不错像成都、贵阳、昆明等城市那样不顾及户型的朝向。
实则否则，深圳的北向房，冬天无阳光且寒冷，夏令有阳光却更糟。 正如有东谈主说，住在深圳怕的不是西晒，而是朝北的阴湿。
因此，老到深圳腹地风光的腹地村民，在挑选屋子的时辰，都会条目住房必须正南向。举例：华润城的大冲村回迁房，指定为正南向房；而销售的商品房，却是西南向或东南向的住宅。
▲ 图8 深圳腹地村民的居住朝向取舍：正南向房
“南北通透”一直是深圳楼市崇尚的理思户型。由此可见，要是不是大型天然景不雅刻下，住宅南向第一。首选正南向，次选东南向，后选西南向。
深圳无谓像朔方城市的住区楼栋，南北朝向地排排坐；但深圳住宅的围合式小区，均为南向围合。
▲ 图9 深圳住宅小区均为南向围合
旧时港式楼型，南向户型最好
上个世纪 90年代，深圳房地产商场起首的 3梯8户港式楼型，无论朝向，咫尺已被商场淘汰。但即等于其时，南向户型面积最大，单价最高，为总价最高的户型，商场仍然以为南向户型最好。
▲ 图10 往时深圳的港式楼型，南向户型总价最高
如上图所示，尽管港式楼型 3梯8户，然而其电梯厅、群众走廊、消防楼梯均可透风韵光。
商品房最大卖点：户户南向
“户户南向”一直以来是深圳项计议卖点。深圳传统经典的T4 品字楼型，保证了整个户型南向。
▲ 图11 深圳T4 品字楼型保证户户南向
T4 品字楼型的电梯厅、群众走廊、消防楼梯都不错透风韵光。
户型最好卖点：N开间南向
台湾楼盘最大卖点之一，是“南向面宽**米”。“四开间三卧室朝南”亦然深圳南向户型的亮点之一。
深圳的T6 蝶式楼型，比年被中海地产奉为经典传承的T6 蝶式楼型，如今在深圳超高层住宅中风头日盛。
下图的T6 蝶式楼型，6户都是南向房；南侧 4套户型，均为“3开间南向”。
▲ 图12 深圳蝶式楼型提供了 4套“3开间南向”户型
T6 蝶式楼型的电梯厅、群众走廊、消防楼梯都不错透风韵光。
然而也有例外，案例（2）宝安区尖岗山的万科来日之光目，T6 蝶式楼型的北面 2套 80㎡ A户型 3房2卫，被想象成北向户型，致使项计议南房率 74%，北房率 26%。
▲ 图13 宝安将售某项计议T6 蝶式楼型，也有北向房
要而论之，深圳传统的经典楼型，以南向户型为佳，同期电梯厅、群众走廊和消防楼梯均可采光，居住体验颇为安逸。
高容积率，超高层越建越高
在中国，以致全球，唯有香港的建成区密度卓绝深圳。深圳是中国内地城市容积率最高、建筑最高的城市。
深圳地盘受限，城市更新老本推高了建筑密度和建筑高度。深圳的住宅区，从起首的容积率 2.8-4.5，发展到城市更新的容积率 5-6，到今天的容积率 10-14。如：岗厦容积率 6.4，大冲 7.7，黄贝岭 10.0，白石洲 11.4，湖贝 11.8，蔡屋围 13.8。如今深圳的土拍地块，容积率也高达 5-6。
深圳住宅建筑照旧插足超高层时间，高密度、高容积率、超高层建筑的“三高”款式汗牛充栋。
▲ 图14 深圳高容积率住宅款式统计表
深圳的住宅楼层从高度100米的 32-33层，到高度150米的 44-47层。咫尺深圳最高住宅建筑是加福凡尔登府邸的 239米 67层；不远的将来，华润来日城将高达 68层，绿景白石洲璟庭将高达 74层。
三高项计议住宅小区,其户型、朝向、采光、透风、楼间距、垂直交通、车位配比、群众配套、谈路交通等，距宜居性相去渐远。
▲ 图15 高容积率，致使深圳出现和城里的屏风式建筑
跟着深圳住宅容积率的日益提高，深圳超高层住宅建筑日益增加，在住宅建筑越来越高的同期，传统楼型也在变异，T4 演变成 T5 楼型，T6 演变成T7、T8 楼型，以致还出现了T10 楼型。
T5 楼型，难保户户南向
深圳在T4 Y字楼型基础上，延申出T5 楼型，却难以保证整个户型的南向。
▲ 图16 深圳T5 Y字楼型，无法已矣整个户型南向
案例（3）龙华区白石龙的龙光玖龙玺多为T5 楼型，南房率 62%，北房率 38%。
▲ 图17 龙光玖龙玺T5 楼型，约四成户型为北向房
T5 Y字楼型的电梯厅与消防楼梯，要是想象适宜，仍然不错透风韵光。
T8 十字楼型，出现北向房
案例（4）从T4 十字楼型，延申出的龙岗区坪地的桑泰龙樾T8 十字楼型，9栋 29-30层住宅，南房率 74%，北房率 26%。
▲ 图18 龙岗区桑泰龙樾T8 楼型，约三成户型为北向房
T7、T8 十字楼型的电梯厅与消防楼梯，一般不错透风韵光。
新农房特征之一
写字楼式矩形楼
如前所述，深圳城中村的农民房（旧农房）具有三个特征：1、矩形楼型；2、无论朝向；3、漆黑公区。
深圳的住宅建筑品性，赫然比贵阳花果园高，尤其比年的铝板外墙，更具有当代建筑的外墙装潢，以及当代建筑的消防、给排水、通信、智能门径。
深圳比年出现的矩形住宅楼型，不如深圳传统的经典楼型通透，而更访佛于写字楼。且具有旧农房疏浚的三个特征。其门径层平面呈方形或长方形，出现朝向正相悖的户型，亦可将其称为“中国第二代新式农民房”（新农房）。
▲ 图19 深圳出现访佛写字楼的矩形住宅楼型
高容积率，导致矩形楼型
在深圳前 36年房地产历史上，住宅建筑一直莫得出现类同写字楼的矩形楼型。直到 2016年的海上世界双玺三期时光谈。
2015年海上世界双玺二期 51层“海之门”双子塔，其矩形楼型的北向启齿，改善了电梯厅的天然采光。
案例（5）海上世界三期时光谈的 4栋塔楼（ 31-37层）之中的 3栋，是深圳第一次出现的矩形楼型住宅。
海上世界二期、三期的高层住宅，南房率 60%，北房率 40%。
▲ 图20 双玺选拔矩形楼型，四成户型为北向房
二期海之门和三期 W公馆，因北向开槽，电梯厅不错采光。而三期时光谈的 1栋、2栋、3栋，电梯厅和消防楼梯不可采光。
3栋的C户型，205㎡ 4房户型朝向西北，以致出现了黑房和黑卫。
▲ 21 时光谈 3栋的电梯厅和楼梯不可采光
润玺矩形楼型，超高层尝试
深圳南山区最大城市更新款式华润城，从润府一期的容积率 4.4，到润玺二期的容积率 8.5，资历了深圳住区容积率抑止晋升的发展经由。
▲ 图22 华润城各期款式统计表
案例（6）华润城润府一期除了 6号楼十字楼型（T8)以外，2号品字楼型（T4）和其外的蝶式楼型（T6），保证了整个户型的东南向和西南向。华润城润府一期的南房率 91%，北房率 9%。
▲ 图23 华润城润府一期，以南向户型为主
华润城润府二期、三期的十字楼型（T4），也保证了户型的东南向和西南向。
▲ 图24 华润城总平面图
而在华润城四、五期的华润城润玺一期和润玺二期，尝试选拔矩形楼型。案例（7）润玺二期的户型出现了三成北向房（大沙河及高尔夫景不雅），南房率 67%，北房率 33%。
▲ 图25 华润城润玺二期，北向房占三成
润玺二期的T6 矩形楼型，5梯6户三个朝向，东北向和西南向户型朝向偶合相悖，自大出矩形楼型的朝向特征。
▲ 图26 润玺T6 矩形楼型，闪耀了公区采光
润玺二期的T6 矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，都见谅到了公区的透风韵光。
值得一提的是，华润集团在接获销售响应之后，在湖贝城市更新款式华润来日城中，照旧废弃了矩形楼型，改回华润城润府一期的T6 蝶式楼型。
▲ 图27 深圳超高层的矩形楼型
有东谈主说，矩形楼型是与国外高层住宅建筑接轨。一个阻塞忽略的风光是，东谈主居习气是地域性的，亚洲国度的住宅建筑堤防南向性，亚洲东谈主在西洋买房，照样取舍南向房；在澳洲则选北向房。
▲ 图28 深圳超高层围合，不仅对视严重，况兼影响日照
如今，在深圳密集的超高层住区中，经常出现的北向住宅，难谈都能吹法螺日照时长？
新农房特征之二
朝向最差的北向房
深圳矩形住宅楼型的出现，在建筑不可正南北布局时，无可幸免地会出现更多的北向房。
北房率 29%：中海天地珑宸
案例（8）龙岗区宝龙的中海天地珑宸容积率 5.3，一改中海传统的T6 蝶式楼型，初次面市矩型T7 楼型，初次出现北向户型，南房率 71%，北房率 29%。
▲ 图29 龙岗中海天地珑宸，北向房占三成
北房率 36%：华裔城和城里
案例（9）：坪山区华裔城和城里清一色的矩形楼型，南房率 64%，北房率 36%。
▲ 图30 坪山区华裔城和城里，北向房近四成
北房率 42%：万科臻湾悦
案例（10）：深圳高容积率的款式，随机顾及不上户型朝向，但最新较低容积率的款式，也在跟风矩形楼型。
行将开盘的南山区前海妈湾万科臻湾悦款式容积率 3.75，竟然也出现了北向房，南房率 58%，北房率 42%。
▲ 图31 南山前海将售某款式，北向房占四成
项计议电梯厅不错采光，但消防楼梯不可采光。
北房率 56%：富通九曜公馆
案例（11）：福田区新洲的富通九曜公馆，1栋二单元住宅，1栋三单元公寓，北向深圳高尔夫俱乐部球场，北向房数卓绝了南向房数：南房率 44%，北房率 56%。
▲ 图32 福田区富通九曜公馆，北向房数卓绝南向房
福田区富通九曜公馆的矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，均不可透风韵光。
北房率 57%：南山悦时光
案例（12）：龙岗区宝龙片区将售的南山悦时光，清一色的极小 3房户型颇出彩，要是选拔 2梯6户的蝶式户型，充足不错保证户户南向。但却由于楼型取舍，南房率 33%，北房率 57%。
▲ 图33 龙岗宝龙将售某款式，北向房数卓绝南向房数
北房率 70%：深国外栖湾里
案例（13）：南山区前海妈湾的深国外栖湾里，其开盘确凿日光。款式容积率仅 2.56，本是一个止境理思的低密度社区，却未顾及户型朝向，南房率 30%，北房率 70%，创出深圳有史以来北房率最高占比喻式。
▲ 图34 南山前海的栖湾里，北向房七成创记载
栖湾里的北向房数，大大卓绝了南向房，为深圳史上所荒僻：西北朝向 8条腿，东北朝向（包括楼王）6条腿，而东南朝向仅为 6条腿。
总价 2749-2937万楼王户型 262㎡4房，竟然都是北向房，在深圳是破天荒的北向顶豪户型。其电梯厅均为黑梯厅，消防楼梯或能辗转采光。
▲ 图35 南曙光光房一直是国东谈主的理思东谈主居
新农房特征之三
黑梯厅、黑楼梯
矩形楼型的出现，使得深圳住宅建筑一直以来大要天然采光的电梯厅，大多成了“黑梯厅”，消防楼梯也连带成了“黑楼梯”。
富通九曜公馆：黑梯厅
案例（11）福田区新洲的富通九曜公馆，电梯厅莫得天然光，只可通过灯光照明。
▲ 图36 富通九曜公馆的黑梯厅，只可靠灯光采光
富通上舍：黑梯厅、黑楼梯
案例（14）：福田区新洲的富通上舍，独栋塔楼，2梯4户。由于矩形楼型封锁太死，电梯厅和消防楼梯无法天然采光，不得不依赖灯光照明。
▲ 图37 富通上舍的黑梯厅与黑过谈
东海富汇豪庭：黑梯厅、黑楼梯
案例（15）：罗湖区仙湖的东海富汇豪庭，均为矩形建筑，电梯厅也基本是黑梯厅，其消防楼梯亦然黑楼梯。
▲ 图38 罗湖仙湖东海富汇豪庭的黑梯厅
京基智农山海公馆：黑梯厅、黑楼梯
案例（16）：宝安区西乡的京基智农山海公馆，容积率高达 9.64，却莫得狡计超高层建筑，强排 4栋 30-31层高层建筑，A座 3梯11户，B座 3梯8户，其建筑密度极大，致使A座电梯厅和消防楼梯无法已矣天然采光。
▲ 图39 宝安区京基智农山海公馆的黑梯厅
深国外栖湾里：梯厅不采光
在案例（13）中的前海妈湾的深国外栖湾里的整个楼栋，户型欠亨透，梯厅均无法采光，消防楼梯充其量为弱采光。下图为款式 1栋2单元，矩形楼型形成梯厅不采光。
▲ 图40 南山区前海妈湾的栖湾里 1栋2单元 黑梯厅
T8 港式楼型：梯厅、楼梯均可采光
深圳房地产起首的港式T8 楼型，尽管户型有四个朝向，起首的客厅如故钻石厅（下图中），然而其电梯厅、群众走谈、消防楼梯均能天然采光。非论是舒截止，如故节能，T8港式楼型比新农房在公区想象上更为合理。
▲ 图41 30年前的T8港式楼型，莫得黑房，黑梯厅
香港高密度住宅：梯厅采光
曾有巨匠说过：香港住宅建筑的今天，就是深圳的来日。
跟着深圳住宅建筑的容积率日益增高，住宅建筑也日益增高，正在迟缓从 150米 44-47层超高层建筑，迈向 200米 60层傍边的超高层建筑，正在向香港超高层住宅建筑看皆。
然而从下图所见，在香港密集的住宅楼型中，仍然闪耀电梯厅的天然采光。
▲ 图42 香港高密小户型，仍然安靖梯厅采光
矩形楼型，亦可管制梯厅采光
前海妈湾的某款式，其矩形楼型天然莫得管制消防楼梯的天然采光，然而其电梯厅如故已矣了天然弱采光。
▲ 图43 前海某项计议电梯厅不错采光
逃匿新农房大坑
看户型前，先看楼型
尽管如今深圳超高层当代住宅建筑装潢以铝板外墙，并配以豪华样板房指挥客户，而有教养的改善性住房或豪宅买家，如故大要识别龙蛇混杂的新农房。
咱们再行农房与旧农房具有疏浚的三个特征，不错一针见血地给予逃匿。
一看楼型：矩形楼型要小心
楼型决定了户型的朝向、电梯厅和消防楼梯是否采光，即居住及收支的安逸性。
要是是传统的经典楼型(T4、T6），可对其经典的南向户型宽心；
而一个项计议T5 以上楼型越多，户型朝向的均好性差；要是出现矩形楼型，则要看清所选户型是否南向。
关于高容积率的超高层矩形楼型，又建立了外乡样板房的款式，则更要引起高度警惕。
▲ 图44 矩形楼型要分外小心
二看总图：户型朝向辨明晰
一般而言，房地产款式都有户型图，有的还提供总平图（户型落位图），从中聚会指北针，不错分手户型的真确朝向（主卧朝向）。
还不错通过销售现场的沙盘模子，聚会指北针符号，看清所选户型的准确朝向，尤其幸免北向房。
▲ 图45 小区的总平图上，先看指北针，再看户型朝向
三看楼型图：梯厅、楼梯采光否？
在商酌户型图之前，先看楼型图。要是销售现场未公示楼型图，则要让销售员提供楼型图。
经常带有黑梯厅的款式，多会以外乡样板房来蒙混过关。
天然，要是有实体样板间，可趁便望望电梯厅的天然采光，千万别被黑梯厅中的灯光所招引。
▲ 图46 认真看沙盘，不错分手户型朝向
请对号入座，勿张冠李戴
水能载舟，亦能覆舟。深圳高容积率款式要是薄情商场的南向房需求，一味竖立新农房，商场或将让其搬砖砸脚。
新址或能懵得一时，让客户稀里模糊地买进黑梯厅的北向房，将来在所见即所得的二手房转让时，将难见有接盘侠；该户型在二手商场中如故会遭到唾弃。
深圳的设备商应该像华润置地学习，实时纠错，取舍正确的住宅楼型。不再因高容积率，而让矩形楼型、无论朝向和漆黑公区的新农房愈演愈烈。
▲ 图47 深圳的民间自媒体，业已发现深圳的北向房风光
本文例举的 16个深圳住宅款式中，並非均为新农房。具体款式可参照新农房三个特征对号入座，切勿张冠李戴。
南曙光光房，沐浴深圳东谈主民
比年来，深圳房地产惯常的“户户南向”，在三高款式眼前毅然成为奢求。
在超高层住宅低使用率备受商场见谅之后，深圳住宅的北向房风光也应受到筹商部门、设备商以及商场的堤防。
希望本文例举的北向房，仅仅深圳有史以来最差朝向的住宅。希望非论是豪宅，如故刚需房，深圳不再出现北向房，让醉心这个城市的东谈主们的居家，遥远充满阳光。
▲ 图48 阳光灿烂的南曙光光房